2018-금감원-1357 (P2P연계대부업)
연체김해 근린생활시설 담보대출 7차

기간 19.05.13 16:27 ~ 16:30

예상 수익률연 18%
투자기간6개월
모집 금액2억원
2억원 / 2억원1명 참여
100%

 투자 시 예상수익 세후 이자 227,079  + 상품권 100,000
본 투자상품은 경상남도 김해시 지내동  지역주택조합 사업의 토지매입비용 총 7억원을 조달하는 건입니다.  해당 지역주택조합 사업은 아파트 807세대를 건축하는 사업으로 2019년 3월말 기준 조합원 592명을 모집(조합원 구성 비율 73.35%)했고 토지사용승낙서는 약 74.69%까지 징구가 완료되었습니다. 지역주택조합 설립을 위해서는 주택건설대지의 80% 이상에 대한 토지사용승낙서가 필요한데 당사의 투자금으로 토지매도의향을 보인 토지 소유자들에게 계약금을 지급하여 토지사용승낙서를 징구한 후 2019년 5월 초 지역주택조합 설립 인가를 신청할 계획입니다.

본 투자상품의 주된 상환재원은 조합원 분담금 중 1차 중도금 납입예정금 18.7억입니다. 해당 중도금은 조합원 가입계약서 상에 명시된 바와 같이 지역주택조합 설립 인가 신청 후 30일 이내에 납입이 완료될 예정으로 납입된 중도금은 자금관리대리사무계약을 체결한 국제자산신탁을 통해 안전하게 관리됩니다.

이룸펀딩에서는 대출 실행을 위해 조합장이 소유한 근린생활시설(상가 15개 호실, 감정평가액 약 65억원) 2순위 근저당권을 설정했습니다. 해당 근린생활시설의 감정평가액은 약 65.1억원으로 반경 500m 내 다수의 아파트 단지(총 3,780세대)가 위치하고 있어 배후수요가 매우 풍부한 것으로 평가됩니다. 풍부한 배후수요에 따라 금융기관, 제과점, 학원 등이 임대 후 정상 영업 중에 있고 5~7층은 레포츠센터로 직영운영 중에 있습니다. 
투자상품
본 투자정보는 2019년 5월 13일 기준으로 작성됐습니다.

투자상품
김해 근린생활시설 담보대출
모집금액 
7차 2억원(법인 전용)
투자기간
총 6개월
대출이자
연 18%
상환예정
2019년 10월 31일
상환방식
매월 이자 지급 후 원금 만기일시상환 
(상환예정일 이전 일부 또는 전액 중도 상환 가능)
상환재원
조합원 분담금 중 1차 중도금
담보설정
근린생활시설 2순위 근저당권 설정
자금용도
토지매입비용
동일차주 대출현황
없음
이벤트
① 투자금의 최대 3% 신세계백화점상품권
② 첫 투자자 신세계백화점상품권 1만원
※ 자세한 사항은 하단 이벤트 이미지 참조
플랫폼이용료
월 0.1%
Check Point
Point 1  
복수의 상환재원을 확보
A. 지역주택조합 조합원 1차 중도금 납입예정금
- 조합원 계약서상 명시된 바와 같이 조합설립 인가 신청 후 30일 이내 납입 완료 예정
-  1차 중도금 납입예정금 총 18.7억원 > LTV 37.43%

B. 근린생활시설(상가 15개호실) 매각대금
- 조합장 소유 근린생활시설 2순위 근저당권 설정
- 감정평가액 약 65.1억원 > LTV 66.05%
※ 1순위 36억원(101호 7억원, 102-701호 29억원)  + 이룸펀딩 7억원 = 총 43억원

∴ A+B = 83.8억원 대비 LTV 51.31% 


     
    Point  2  
    조합장이 소유한 근린생활시설에 담보를 설정
    - 본 지역주택조합 조합장이 소유하고 있는 근린생활시설(상가 15개 호실, 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩)에 2순위 근저당권을 설정하여 담보력을 보강하고 대출에 대한 상환의지를 제고, 사업과 대출에 대한 진정성을 확인할 수 있는 척도로 활용하였습니다. 본 근린생활시설의 감정평가액은 약 65.1억원으로 1순위 근저당권 36억원, 2순위 이룸펀딩 7억원에 대한 LTV는 66.05%입니다.

    - 해당 근린생활시설 반경 500m 이내 6개의 아파트 단지, 총 3,780세대가 위치하고 있으므로 본 근린생활시설에 대한 배후수요는 매우 풍부한 것으로 평가할 수 있습니다. 안정적인 배후수요를 바탕으로 1층에는 경남은행 및 제과점, 2~4층에는 학원 등이 임대 후 정상 영업 중에 있고 5~7층은 레포츠센터로 직영운영 중에 있습니다. 
     
     

     
    Point 3
    안정적인 사업진행 및 자금관리
    - 지역주택조합 설립 인가 신청을 위해서는 주택건설대지의 80% 이상에 대한 토지사용승낙서가 필요합니다. 2019년 3월말 기준 본 사업의 토지사용승낙서 징구률은 74.69%로 이번에 집행되는 당사 투자금을 통해 해당 조건을 충족한 후 5월 초 지역주택조합 설립 인가를 신청할 계획입니다. 해당 사업의 토지매입 및 설립인가 등의 업무를 담당하고 있는 업무대행사의 기존 사업 이력 등을 고려하여 판단했을 시 토지사용승낙서 징구는 원활히 진행될 것으로 판단됩니다.

    - 조합원 가입계약서 상에 명시된 바와 같이 조합원은 지역주택조합 설립 인가 신청 후 30일 이내에 1차 중도금을 납입해야만 하고, 만약 납입을 하지 않을 경우 가입계약 제10조1항에 따라 계약금을 돌려받지 못할 수 있으므로 중도금의 납인은 원활히 진행될 것으로 판단됩니다. 1차 중도금 납입예정금은 총 18.7억원으로 납입된 중도금은 자금관리대리사무계약을 체결한 국제자산신탁을 통해 안전하게 관리됩니다.

     
    Point 4 
    우수한 입지조건 및 양호한 사업성
    - 본 사업지는 부산김해경전철 지내역과 도보 2분 거리내 위치하고 있는 초역세권으로 지하철을 이용한  부산시, 김해국제공항, KTX 구포역으로의 이동이 편리합니다. 또한 불암동과 지내동 사이로 남해고속도로와 연결되는 중앙고속도로 지선이 통과하고 있으므로 고속도로 이용도 편리한 교통의 요충지로 평가할 수 있습니다.

    - 김해 홈플러스 및 신세계백화점, 이마트, 가야테마파크 등 다양한 생활문화시설들이 차량으로 10분 거리 내 위치하고 있을 뿐만 아니라 사업지 인근 김해공항 확장 사업(예정) 및 안동공단 이전 사업(2019년 1월 착공식) 등 다수 개발호재들의 후광효과로 지속적인 인구유입이 예상됩니다. 
     
    - 사업지가 위치한 김해 지내동 지역의 입주 10년 이내 아파트 단지는 2개에 불과할 정도로 일대 아파트들의 노후화가 상당히 많이 진행된 상태이므로 신축 아파트에 대한 대기 수요층이 많습니다 또한 본 사업의 조합원 공급가는 1.8~2.7억원, 공급면적 기준 평당 평단가는 약 788만원으로 해당 평단가는 사업지 인근(지내역 및 부원역) 최근 5년 내 공급된 아파트 실거래가 대비 합리적인 가격이므로 본 사업의 사업성은 양호한 것으로 평가됩니다. 

    ※ 주변아파트 실거래 현황
    - 지내역 태림리치몬드하임(2017. 12 입주) : 평단가 약 783만원
    - 부원역 푸르지오(2014. 8 입주) : 평단가 약 1,071만원
    - 부원역그린코아더센텀(2019. 1 입주) : 평단가 약 947만원
    * 2018. 1 - 2019. 3 국토교통부 아파트 실거래가 기준
    투자구조
     
    • -차주는 지역주택조합 사업의 토지매입을 위해 이룸펀딩에 투자를 요청합니다.
    • -이룸펀딩은 지역주택조합 조합원 분담금을 상환재원으로, 조합장 소유 근린생활시설을 담보로 하여 대출을 실행합니다.
    • -당사의 투자금을 통해 지역주택조합 설립 인가 신청 조건을 충족한 후 지역주택조합 설립 인가를 신청합니다.
    • -조합원 분담금 중 1차 중도금 18.7억원은 지역주택조합 설립 인가 신청 후 30일 이내 납입될 예정이며 납입된 분담금은 자금관리대리사무계약을 체결한 국제자산신탁을 통해 관리됩니다.
    • -해당 중도금을 통해 이룸펀딩의 투자원리금을 상환하며, 이룸펀딩은 상환받은 투자원리금을 투자자에게 지급합니다.
    상환재원&
    담보분석
    A. 1차 중도금 납입예정금 18.7억원 대비 LTV 약 37.43%
    이룸잔여여유금
    이룸펀딩 모집예정
    7억원
    잔여여유금
    11.7억원


    B. 상가 감정평가액 65.1억원 대비 LTV 약 66.05% 
    선순위이룸잔여여유금
    선순위 채권
    36억원
    이룸펀딩 모집예정
    7억원
    잔여여유금
    22.1억원


    C. 1차 중도금 납입예정금 + 상가 감정평가액 83.8억원 대비 LTV 약 51.31%
    선순위이룸잔여여유금
    선순위 채권
    36억원
    이룸펀딩 모집예정
    7억원
    잔여여유금
    40.8억원
    사업 정보
    사업지 정보
     
    소재지
    김해시 지내동 114번지 일원
    용도지역
    제2종일반주거지역
    대지면적
    총 38,618.00㎡
    주용도
    공동주택(아파트) 807세대 및 부대복리시설
    규모
    지하 3층 ~ 지상 18층
    건축면적
    7,026.58㎡(2,125.54평)
    연면적
    117,382.93㎡(35,508.34평)
    용적률 / 건폐율
    231.60% / 19.54%
     
     

     
    담보 정보
     
    소재지
    경상남도 김해시 관동동 451-2
    주용도
    근린생활시설 15개호실
    규모
    지하 1층 ~ 지상 7층
    연면적
    4,053.91㎡
     

    Q&A

    지역주택조합 조합원 분담금(1차 중도금)의 납입이 원활하게 진행되지 않을 경우?

    분담금 중 1차 중도금의 납입 기한은 지역주택조합 설립 인가 신청 후 30일 이내로 조합원 가입계약서 상 명시가 되어 있습니다. 또한 조합원 가입계약 제10조1항에 따라 중도금을 원활히 납입하지 않을 경우 조합 가입 시 납입한 계약금(조합원 평균 2,300만원)을 돌려받지 못할 수도 있으므로 중도금 납입이 원활하게 진행되지 않을 가능성은 현저히 낮습니다.
     

    지역주택조합 설립 인가가 지연될 경우?

    본 상품의 상환재원은 1차 중도금 납입예정금 18.7억원입니다. 해당 중도금은 지역주택조합 설립 인가 신청 후 30일 이내 납입 예정인 금액이므로 지역주택조합 설립 인가 여부와는 관계가 없습니다.
     

    지역주택조합 설립 신청이 지연될 경우?

    지역주택조합 설립 신청 전 납입되는 1차 중도금을 통해 일부 상환을 진행하고 담보인 근린생활시설의 경매를 진행하여 지급받을 수 있는 경매낙찰대금을 통해 상환을 진행할 계획입니다.
    투자금 보호
    담보설정방법
    • -지역주택조합 조합장 소유 근린생활시설 2순위 근저당권 설정(채권최고액 130%)

    투자자 보호 방안
    • -대출약정서 및 금전소비대차계약서 공증 
    • -국제자산신탁 자금관리대리사무계약을 통한 투명한 투자금 관리

      투자금 관리
      • -투자금은 이룸펀딩계좌를 거치지 않고 에스크로 계좌로 안전하게 이체되어, 투명하고 안전하게 관리합니다.


      1. 대출약정서

      2. 금전소비대차계약서
       
      3. 확약서
       
      4. 이사회의사록
       
      5. 자금관리대리사무계약서
       
      6. 근린생활시설 등기부등본
       
      7. 근린생활시설 감정평가서
       
      8. 근저당권 등기신청 접수증
       
      9. 조합원 홍보 카탈로그
       
      10. 조합원 가입계약서(일부)
       
      11. 근린생활시설 현황
       
      평가등급
      상위등급
      S1S2S3A1A2A3B1B2B3C1C2C3D1D2D3
      하위등급
      93/100점

      항목설명평가점수
      안정성담보인정비율(LTV), 자기자본(Equity)
      수익성투자수익률(ROI), 자기자본이익률(ROE)
      시장성지역여건, 입지여건, 시장환경분석 등
      리워드
      유의사항
      • ·온라인을 통한 금융 투자상품의 투자는 특정 기관이나 인물의 권유 없이 투자자의 판단에 의해 이루어집니다.

      • ·만기 시 채무자의 상황에 따라 연체가 발생할 수 있으며, 채권추심 등을 통한 투자금 회수에 상당기간 소요될 수 있습니다.

      • ·부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행 시 경·공매 등의 환가절차 과정에서 원금 일부의 손실이 발생할 수 있습니다.

      • ·이용자의 착오나 조작 실수로 인해 손실이 발생할 수 있으나, 이에 대한 책임은 모두 이용자에게 귀속되므로 각별한 주의가 필요합니다.

      • ·당사는 원금 및 수익률을 보장하지 않으며, 투자 시 신중한 결정 바랍니다.

      현장인사이드_김해 근린생활시설 담보대출

      이룸펀딩에서 새롭게 준비한 부동산 P2P 16호 상품은 김해시에 아파트를 건축하기 위한 지역주택조합 사업입니다. 이룸펀딩에서 해당 사업의 사업지 및 편딩 진행 시 담보가 될 부동산의 현장을 방문하기 위하여 다시 한번 김해를 방문했는데요. 오랜만에 찾아 뵙는 이룸캐스트를 통해 현장의 면밀한 모습 및 구체적인 펀딩 내용 살펴보도록 하겠습니다.
      | 김해 지내 지역주택조합 사업지 현장
      현장 및 펀딩에 대하여 살펴보기에 앞서 먼저 지역주택조합에 대하여 간단히 알아보도록 하죠. 지역주택조합이란 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성하여 공동으로 토지를 매입하고 주택을 건축하는 제도로 무주택 조합원들을 주체로 하여 투자금을 모집한 후 시공사를 선정하고 아파트를 건축하는 것입니다. 쉽게 말하면 아파트를 필요로 하는 수요자들이 모여 공동구매처럼 내 집을 마련하는 방식인 것이죠.
      부동산 P2P 16호 상품의 지역주택조합 사업은 김해 지내동 114번지 일원 지하 3층 ~ 지상 18층 총 807세대의 아파트를 건축하는 사업입니다. 지역주택조합 추진위 구성 및 조합 규약 작성을 완료한 다음 사업지 인근 견본주택을 오픈하여 조합원을 모집 중에 있고, 이와 더불어 조합 설립 인가 신청을 위해 토지 소유자들로부터 토지사용승낙서를 징구 중에 있습니다.
      | 모델하우스 내부
      사업지는 경전철 지내역과 도보 2분 거리 내 위치한 초역세권인데요. 따라서 지내역을 통한 부산시 및 김해국제공항 그리고 KTX 구포역 등으로의 이동이 자유로우며 중앙고속도로 지선과도 근접하여 고속도로 이용이 편리하다는 장점도 갖추고 있죠. 게다가 신세계백화점, 이마트, 김해 홈플러스, 메가마트 등의 대형유통몰과 가야테마파크와 같은 문화시설이 가까운 덕분에 차량으로 쉽게 이용할 수 있다는 장점, 또 2019년 1월 첫 삽을 뜬 안동공단 이전사업 및 김해공항 확장 사업(예정) 등의 개발호재가 맞물려 관심이 더욱 집중되고 있는 지역 중에 하나입니다.
      | 사업지 현장의 모습과 아파트 조감도
      그리고 김해 지내동은 지난 10년간 입주를 진행했던 아파트가 2개 단지에 불과할 정도로, 2000년대에 입주한 아파트를 찾아보기란 여간 쉬운 일이 아닌데요. 단지 노후화가 상당히 진행됨에 따라서 김해 지내동은 신축 아파트에 대한 대기 수요층이 상당히 두터운 지역 중 하나로 해당 아파트데 대한 수요도 높을 것으로 전망되고 있죠.
      뿐만 아니라 조합원들이 직접 진행하는 지역주택조합 사업의 특성 상 건설사 이윤, 이자비용, 각종 부대 비용 등의 중간 비용을 아낄 수 있으므로 일반 아파트보다 상대적으로 저렴한 가격에 조합원 모집을 진행 할 수 있다는 장점까지 더해져 본 사업은 2019년 3월 기준 건축세대 총 807세대 중 592명의 조합원을 모집할 수 있었습니다.
      | 모델하우스 내부
      하지만 모든 지역주택조합 사업이 이처럼 장점만 있는 것은 아니죠. 추진 과정에 따라 사업의 진행이 지지부진하거나 조합원의 분담금을 남용하는 사례들도 발생하고는 했는데요. 본 사업의 경우에는 사업 진행 간 발생 할 수 있는 문제점들을 사전에 방지하고 보다 투명한 사업 진행을 위해 지역주택조합 사업을 성공적으로 진행하였던 업무대행사와 업무대행꼐약을 체결, 신탁사인 국제자산신탁과 자금관리대리사무계약을 체결하여 안정적으로 사업을 진행 중에 있습니다.
      안정적인 사업진행으로 토지사용승낙서는 약 74.69%까지 징구가 완료되었는데, 여기서 토지사용승낙서란 토지 소유주가 타인이 본인의 토지를 사용할 수 있도록 허락하는 내용을 담은 문서로 지역주택조합 설립 인가 신청을 위해서는 건축면적대비 토지사용승낙을 80% 이상 받아야 합니다., 따라서 이룸펀딩에서 이번에 모집하는 부동산 P2P 16호 상품 투자금을 통해 매도의향이 있는 토지 소유주들에게 계약금을 지급하여 토지사용승낙서를 징구한 후 2019년 5월 초 지역주택조합 설립 인가를 신청할 계획이죠.
      이룸펀딩에서는 채권보전을 위하여 본 지역주택조합의 조합장이 소유하고 있는 근린생활시설에 2순위 근저당권을 설정하였습니다. 조합장 소유의 부동산에 담보를 설정하므로써 담보력을 보강할 뿐만 아니라 사업의 진정성까지 확인할 수 있는 기준으로 삼을 수 있었죠.
      | 이번 상품의 부동산 담보인 에이원빌딩
      해당 근린생활시설은 지하 1층 - 지상 7층, 15새 호실 규모의 상가 건물로 배후수요가 매우 풍부하다는 것이 특징입니다. 실제로 6개의 아파트단지, 총 3,780세대에 둘러 쌓여 있는 지역에 위치하고 있죠. 이처럼 풍부한 배후수요를 바탕으로 1층은 금융기관 및 제과점이 2-4층은 학원, 코인노래방 등이 임대하여 정상 영업 중에 있고, 5-7층은 레포츠센터로 직영운영 중에 있습니다.
      | 반경 500m 내 6개의 아파트단지가 위치
      이룸펀딩의 투자금 7억원은 조합원 분담금 중 1차 중도금 약 18.7억원을 통해 상환될 계획입니다. 해당 중도금은 조합원 가입 당시 작성한 계약서 상 명시된 바와 같이 조합설립 인가 신청 후 30일 이내에 납입이 완료될 예정입니다. 2019년 3월 기준 86.65%에 해당하는 조합원들이 납입을 완료하였고, 납입을 원활하게 진행하지 않을 경우 조합가입계약 제10조1항에 따라 가입 당시 납입하였던 계약금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 나머지 조합원들의 납입도 원활하게 진행 될 것으로 예상되죠.

      본 상품의 한 가지 도 다른 특징은 지역주택조합 설립 인가와는 큰 관계없이 상환재원을 확보할 수 있다는 것입니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 조합가입 계약서 상 1차 중도금의 납입 기한은 '조합설립 인가 신청 후 30일 이내'이므로 인가 여부와는 관계없이 중도금을 납입해야 하는 것이죠. 또한 해당 금액은 자금관리대리사무계약을 체결한 국제자산신탁을 통해 안전하게 관리되므로 더욱 안정적인 상환을 기대할 수 있습니다.
      | 모델하우스 내부
      진정성 있는 지역주택조합과 조합 사업을 성공적으로 진행하였던 이력이 있는 업무대행사 그리고 안정적인 자금관리를 도와줄 국제자산신탁이 만나 더욱 기대가 되는 지역주택조합 사업인데요. 사업이 원활하게 진행되어 새로운 보금자리르 찾는 사람들에게 합리적인 가격의 멋진 아파트를 제공해주기 바랍니다.
      투자예정
      금액입력
      이자 수익 계산하기
      +500만원
      +100만원
      +10만원
      최소 10만원부터 투자하실 수 있습니다.
      예상수익금 대출실행일
      *리워드는 신세계 모바일 상품권으로 지급 됩니다.
      *중도상환 등 기타 사유 발생 시 실제 수익금 및 플랫폼 이용료는 변동될 수 있습니다.
      만기상환일
      투자원금
      수익원금
      2019.10.31
      0원
      0원
      세금 + 플랫폼 수수료
      리워드
      총 예상 수익금
      0원
      0원
      0원
      월별 수익금
      지급 예정표
      대출실행일
      회차 지급일 이용일수 수익원금 세금 플랫폼 수수료 수익금
      투자금액을 입력해 주세요
      회차 지급일 세금 수수료 수익금
      투자금액을 입력해 주세요
      이룸펀딩 투자
      수익금 및 원금
      지급 가이드
      수익금 지급 :
      수익금은 대출 실행일부터 월 단위로 일할 계산되며, 매월 1일에 세금 원천징수 후 지급됩니다.
      ※ 수익금 지급일이 휴일인 경우 전 영업일에 지급됩니다.
      원금상환 :
      원금만기일시상환 상품으로 대출자가 대출금 상환 즉시 투자자에게 원금이 상환됩니다.
      ※ 건축자금 특성 상 준공 일정에 따라 조기상환 될 수 있습니다.
      세금 :
      이자 소득에 대한 세금 원천징수 후 차감된 금액(세후)이 이룸펀딩 가상계좌로 입금됩니다.
      ※ 이자소득세율 : 이자소득세 25% + 주민세 2.5% = 27.5%
      플랫폼 수수료 :
      당 상품은 0.1%의 플랫폼 수수료가 발생합니다.