2018-금감원-1357 (P2P연계대부업)

연체

[9호]

군산 미군 렌탈아파트
1순위 담보대출 1차

펀딩 기간 18-03-14 14:00 ~ 14:02

3억원 / 3억원 101명 참여
100%
[9호] 군산 미군 렌탈아파트
1순위 담보대출 1차
예상수익률
16.0 %
투자 기간
3 개월
평가등급
S1
모집금액
3억원
투자자 리워드
투자 금액 혜택
모든 투자자 2% 리워드
'첫 투자' 또는 '투자 후기 작성'
추가 1% 리워드
  •   리워드는 예치금으로 지급됩니다.
  •   리워드는 차수별 펀딩완료 후 영업일 기준 3일 내로 지급됩니다.
  •   지급하는 리워드의 제세공과금은 이룸펀딩에서 부과합니다.
  •   첫투자자 : 자동으로 1% 추가하여 지급해드립니다.
  •   기존투자자 :  SNS, 블로그, 카페에 투자후기를 작성해주시면 1% 추가하여 지급해드립니다.
     * 작성해 투자 후기의 링크 주소를 이룸펀딩 카카오톡 플러스 친구로 보내주시기 바랍니다.
  •   '첫 투자'와 '투자 후기 작성' 이벤트는 중복 적용되지 않으며 리워드는 최대 3%까지 지급됩니다.

    본 상품은 차주가 신탁사 공매로 매수한 "군산시 옥서면 선연리 드림빌아파트 184세대 및 상가 11개호실" 중 "아파트 14개호실"(이하, '담보부동산'이라 함)에 대한 매매잔금을 조달하기 위한 것으로 “드림빌아파트” 전체를 매수하기 위하여 수협과 함께 진행하는 상품입니다.

     “드림빌아파트”는 일반아파트와는 달리 처음부터 미군에 임대할 목적으로 2007년 2월에 준공되어 미국방성의 40여회에 걸친 시설점검을 완료한 후 2010년 8월 주한미군 숙소 일괄계약을 체결하고 영업을 시작하였으나 기존 건축주의 채무미이행으로 인하여 공매물건으로 나오게 됐습니다.

     미군렌탈 아파트는 운용은 미군렌탈주택에 대한 전문적인 지식과 미군과의 밀접한 유대관계가 필요하기 때문에 미군부대에서 오랫동안 근무한 경력이 있는 차주가 “드림빌아파트”의 위탁운용사로써 2013년부터 5월부터 현재까지 운용 관리하였으며, 운용하는 동안 수익 가치가 높다는 것을 누구보다 잘 알기에 공매를 통해 “드림빌아파트” 공매 계약을 진행하게 되었습니다.

     차주는 “드림빌아파트”를 매수한 후 A, B동 56세대 및 상가는 직접 운용하고, C, D동 128세대는 분양할 예정이며, 분양 세대 중 ‘담보부동산’을 우선 매각하여 당사 채무를 먼저 상환할 계획입니다. 또한 차주는 분양성 제고를 위하여 수분양자와 확정수익 연6.5%의 3년 임차계약을 체결할 예정이며 분양완료하기 전까지는 렌탈 운용을 통해 꾸준히 수익을 발생시킬 예정입니다.
    투자상품
    본 투자정보는 2018년 3월 12일 기준으로 작성되었습니다.
    투자상품
    군산 미군 렌탈아파트 담보대출
    모집금액
    1차 3억원(모집 중) 이 후 4억 5,000만원 모집예정 = 총 7억 5,000만원
    투자기간
    총 3개월
    상환예정
    2018년 6월 30일
    상환방식
    매월 이자 지급 후 원금 만기일시상환
    (상환예정일 이전 일부 또는 전액 중도 상환 가능)
    상환재원
    분양대금
    자금용도
    공매 매매계약 잔금 
    이룸 Check Point
    1. Check 1 담보물에 대한 1순위 우선수익권 설정 및 분양대금 자금관리대리사무계약
      담보부동산에 대한 담보신탁을 통해 1순위 우선수익권을 설정함으로써 안정적인 담보물 관리 및 매각을 가능하게 했고, 자금관리대리사무계약을 체결하여 안전한 분양대금 관리 및 대출금 상환이 가능한 구도입니다.
                                       
    2. Check 2 시중은행과 함께 투자하는 상품
      본 상품은 드림빌아파트 공매 매매계약 잔금 납부를 위해 이룸펀딩과 시중은행이 공동 투자하는 상품
      으로, 각사의 다중 검토 및 심사로 상환 리스크를 제고 하였습니다. 
       
      드림빌아파트 및 상가 총 195개 호실을 담보로 시중은행은 68.5억원의 대출 심사 및 승인이 완료 되었으며,  당사 펀딩금액 7.5억원 모집 완료 시 총 76억원을 동시 기표 예정 입니다.
       
    3. Check 3 안정적인 상환 재원 확보
      - 차주가 매입한 드림빌아파트는 미군부대 및 미군 등을 상대로 독점적인 아파트 렌탈 내지 호텔 개념으로 운용됨에 따라 분양계약자가 분양가의 80%까지 대출을 받을 경우(신용대출 포함 / 시중은행 대출 협의 완료) 비교적 적은 자기자본(약 1700만원~1800만원)으로 최대 연15.5%의 높은 수익률을 제공하여 분양성이 높을 것으로 판단 됩니다.

      - 이룸펀딩의 대출금 7.5억원은 전체 호실 중 9개 호실만 분양이 완료되어도 대출금 전액이 상환 가능한 금액으로, 분양예정호실(128개 호실) 중 이룸펀딩의 담보제공 14개 호실을 우선 분양한다는 확약을 체결하여 조기상환 가능성 및 상환 안전성을 증진시켰습니다.
    담보정보

    담보부동산 : 전라북도 군산시 옥서면 선연리 1562-1 C동 209호, 210호, 301호, 302호, 303호, 304호, 305호, 306호, 307호, 308호, 309호, 310호,  401호, 402호(14개호실)

    분양가(12.24억) 대비 LTV(약 61%)
    대출금 총액 7억 5,000만원 (LTV 61%) 잔여여유금
    이룸펀딩 모집예정
    7억 5,000만원
    잔여여유금
    4억 7,400만원
    공매감정가(9.5억) 대비 LTV(약 79%)
    대출금 총액 7억 5,000만원 (LTV 78%) 잔여여유금
    이룸펀딩 모집예정
    7억 5,000만원
    잔여여유금
    2억원
    상환 구조
    1. 사업주는 군산 드림빌  아파트 14개호실에 대한 매매잔금을 위해 이룸펀딩에 투자 요청을 합니다.
    2. 이룸펀딩은 요청받은 투자 요청을 검토한 후 매입 부동산을 담보로 하여 투자금을 인출합니다.
    3. 차주는 매입 부동산을 분양하여 이룸펀딩의 투자금을 상환합니다.
    4. 차주의 투자금 미상환시 채권회수 방안
      -  담보부동산에 대한 공매진행 및 직접 처분
      -  주식근질권계약을 통한 담보주식 처분 등 채권 회수 진행 
      -  연대보증인에 대한 강제집행
    투자금 보호
    1. 담보신탁 1순위 우선수익권 설정
    - 담보부동산에 대한 차주로의 소유권이전과 동시에 당사를 1순위 우선수익자로하여  신탁사와 
      부동산담보신탁계약 체결   
    - 1순위 우선수익권 금액 채권액의 130% 설정 
    - 채무불이행시 공매 및 할인매각을 통한 상환 재원 확보     
    2. 분양대금 자금관리대리사무계약 체결
    - 분양대금 관리 및 채무 상환을 위하여 신탁회사와 자금관리대리사무 계약 체결
    - 분양대금 관리를 위해 신탁사 명의의 계좌를 개설하고 당사의 동의하에 자금집행이 이루어짐.

    3. 주식근질권 설정(70%)
    - 차주 주식의 과반수 이상을 확보하여, 투자금의 담보력 강화        
    4. 대표이사 연대보증 및 대출약정서 공증
    - 차주의 대표이사 연대보증
    - 대출약정서 및 금전소비대차계약 공증
    5. 투자금 관리
    투자금은 이룸펀딩계좌를 거치지 않고 SC제일은행 에스크로 계좌로 안전하게 이체되어, 투명하고 안전하게 관리합니다.
    이룸 평가등급 S1
    상위등급
    S1 S2 S3 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 C3 D1 D2 D3
    하위등급
    95/100점
    항목 설명 평가점수
    안정성 담보인정비율(LTV), 자기자본(Equity)
    수익성 투자수익률(ROI), 자기자본이익률(ROE)
    시장성 지역여건, 입지여건, 시장환경분석 등
    투자 시 유의사항
    • · 온라인을 통한 금융 투자상품의 투자는 특정 기관이나 인물의 권유 없이 투자자의 판단에 의해 이루어집니다.
    • · 만기 시 채무자의 상황에 따라 연체가 발생할 수 있으며, 채권추심 등을 통한 투자금 회수에 상당기간 소요될 수 있습니다.
    • · 부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행 시 경·공매 등의 환가절차 과정에서 원금 일부의 손실이 발생할 수 있습니다.
    • · 이용자의 착오나 조작 실수로 인해 손실이 발생할 수 있으나, 이에 대한 책임은 모두 이용자에게 귀속되므로 각별한 주의가 필요합니다.
    • · 당사는 원금 및 수익률을 보장하지 않으며, 투자 시 신중한 결정 바랍니다.
    본 투자상품이 위치한 전북 군산시 옥서면 선연리 미7공군8전투비행단 주변에는 숙소로 사용할만한 다른 건물이 위치하고 있지 않으므로 본 아파트에서만 '독점적으로' 미군들에게 숙박 렌탈 서비스를 제공하고 있습니다. 미7공군8전투비행단 정문 100M 내에 위치하고 있어 편리한 접근성을 겸비하고 있고 미국방성 조달본부 CCR(Central Contractor Registration)에 등록되어 미군 및 미군속 숙소로도 사용되고 있습니다.
    사업부지 정보
    소재지
    전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1
    용도지역
    계획관리지역, 자연취락지구
    대지면적
    11,157.00㎡(3,374.99평)
    건축개요
    총 현황
    아파트 4개동(184세대), 상가 1개동(11개호실)
    층수
    지상 1층 ~ 지상 4층
    연면적
    16,088.05㎡ (4,866.63평)
    건폐율 / 용적률
    34.21% / 121.14%
    부동산 권리분석
    김동익 변호사
    본 건 <전라북도 군산시 옥서면 선연리 1562-1 드림하이빌 제씨동 제209호, 제210호, 제301호, 제302호, 제303호, 제304호, 제305호, 제306호, 제307호, 제308호, 제309호, 제310호, 제401호, 제402호 / 총 14개호실> 집합건물에 대한 권리분석

    - 본 건 집합건물 등기부등본상 2007년 2월 15일 신탁을 원인으로 대한토지신탁 주식회사 명의로 소유권 이전등기가 완료되었습니다. 그 외 별도의 부동산 소유관계에 대한 권리가 없음을 확인합니다.

    현장인사이드, 군산 미군 렌탈아파트 1순위 담보대출

    | 군산 (주)드림빌코리아 전경
    이룸펀딩의 9호 상품은 군산에 위치한 (주)드림빌코리아의 드림빌아파트 담보대출입니다. 드림빌아파트는 아파트 184세대 및 상가 11호실로 군산 미공군기지에서 근무중인 미군들에게 숙박시설을 렌탈해주는 서비스를 제공하고 있습니다. 아파트 전 세대를 미군과 계약하였고, 현재 미국방성 조달본부에 등록되어 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정되고 있습니다.
    현장을 방문하자마자 들었던 의문은 "군산의 미공군기지 내에도 숙소가 있을텐데, 과연 미군들은 언제 드림빌아파트를 이용할까?"였죠. 군산에서 근무중인 미군을 만나기 위해 미국에서 방문한 가족들은 군 보안상의 문제로 미공군기지 내에서 숙박을 할 수가 없습니다. 따라서 방문 기간동안 그들은 무조건 영외숙소에서 머무를 수밖에 없기 때문에 본 아파트에서 숙박을 하는 것입니다.
    | 미군 가족들의 드림빌아파트 방문 모습, 이미지 출처 : (주)드림빌코리아 공식 페이스북
    그리고 타 지역의 미군들이 훈련 또는 출장으로 군산 미공군기지를 방문할 때 이 인원들을 모두 수용할 수 있는 영내숙소는 턱없이 부족하고 이 마저도 시설이 상당히 낙후되어 사용이 제한됩니다. 이와 같은 숙소 문제를 해결하기 위해 미군은 드림빌아파트와 협조하여 해당 시설을 미군숙소로도 사용하고 있는 것입니다.

    또한 드림빌아파트는 군산 미공군기지 100M 내에 위치하여 편리한 접근성을 자랑하고 있고 미공군기지 근처에 이외의 다른 숙박시설이 없기 때문에 미군들은 무조건 드림빌아파트에서만 숙박을 하고 있습니다. 즉, 군산 공군기지 주변에는 본 아파트만이 위치하여 독점적으로 미군에게 숙박 서비스를 제공해주고 있는 것이죠.
    | (주)드림빌코리아 프론트 내부 모습
    이와 같은 미군들의 높은 고정 수요, 독점적 공급을 가능하게 하는 입지환경 뿐만 아니라 현재의 드림빌아파트를 만든 것에는 (주)드림빌코리아의 대표이사가 군산 미공군기지의 군무원이였던 점도 큰 몫을 했습니다. 김영란 대표이사는 20년간 군산 미공군기지에서 근무를 했고, 퇴직 후 2013년 (주)드림빌코리아를 설립했는데 설립 당시 (주)드림빌코리아는 드림빌아파트의 운용사였습니다.

    설립 후 소유주에게 드림빌아파트 시설 전반에 대한 운영권을 위탁받았고 미군무원이었다는 장점을 십분 발휘하며 운영하여 뛰어난 성과를 거뒀습니다. 미군무원으로 지내며 군산의 미군들과 끈끈한 유대관계를 형성하고 있었던 것과 미군 실무를 직접 진행했었던 경험 덕분에 미군과 업무를 협조하거나 계약을 할 때 항상 차질없이 진행할 수 있었죠. 실제로 2013년 전에는 아파트 운영조차 제대로 이루어지지 못했던 것에 반해 (주)드림빌코리아가 운영을 시작하면서 매출이 상승하여 2017년에는 10억원 이상의 매출을 달성했습니다.
    (주)드림빌코리아 김영란 대표이사
    "저희만이 가지고 있는 독보적인 차별성은 수년간 다져온 미군과의 특별한 유대관계를 바탕으로 업무를 진행하고 있다는 점입니다. 미군을 대상으로 하여 렌탈서비스를 제공해주기 위해서는 미군으로부터 약 50여 가지의 항목을 점검을 받고 통과가 되어야지만 운영 승인을 받을 수 있습니다. 이 때 실제 근무한 경험으로 미군의 요구사항을 정확히 파악할 수 있었고, 우호적인 관계 덕분에 원활하게 점검 및 운영 승인을 받을 수 있었죠.
    그 후 기존 소유주의 금융 문제로 인해 불가피하게 드림빌아파트 신탁 공매가 진행됐고, 실질적으로 운영을 하면서 본 시설의 수익성 및 미래 가치가 상당히 높다는 것을 인식한 (주)드림빌코리아는 2017년 7월 본 아파트를 낙찰받았습니다. 그리고 현재 그 전보다 큰 성과를 거두기 위해 계획하고 준비 중에 있습니다.
    (주)드림빌코리아는 매매잔금 지급을 위해 시중은행으로부터 드림빌아파트 및 상가 181개호실을 담보로 68억 5,000만원을 대출 승인을 완료하였으며, 이룸펀딩로부터 드림빌아파트 14개호실을 담보로 7억 5,000만원의 대출을 요청했습니다. 이룸펀딩에서는 투자금 모집 후 시중은행과 동시 대출실행 예정이며, 드림빌아파트 14개호실의 1순위 우선수익자로 담보신탁 후, 분양수입금을 통해 대출금을 상환받을 계획입니다.

    (주)드림빌코라아에서는 수분양자들과 임대차계약을 통해 높은 수익률을 수분양자들에게 제공할 계획이므로 분양성은 상당히 높을 것으로 예상되고 이에 따라 상환재원 확보도 순조롭게 진행될 것으로 판단됩니다. 여기서 더 나아가 이룸펀딩에서는 담보로 설정한 14개호실에 대해 시중은행 181개호실보다 우선하여 분양한다는 확약을 체결하여 상환의 안전성을 더욱 증진시켰습니다.
    | 미군 가족들의 드림빌아파트 방문 모습, 이미지 출처 : (주)드림빌코리아 공식 페이스북
    군산의 미군들과 가족들에게 편안한 숙박 서비스를 제공해주는 (주)드림빌코리아. 군산의 드림빌아파트를 성공적으로 이끈 후 경기도 평택에서도 같은 형태의 사업을 진행하기 위해 준비 중에 있습니다. 머나먼 타국에서 고생하는 미군과 가족을 만나기 위해 방문하는 미군 가족들에게 계속해서 편안한 숙박 서비스를 제공해주길 바랍니다.




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    예상수익금 대출실행일
    *리워드는 신세계 모바일 상품권으로 지급 됩니다.
    *중도상환 등 기타 사유 발생 시 실제 수익금 및 플랫폼 이용료는 변동될 수 있습니다.
    만기상환일
    투자원금
    플랫폼 수수료
    2018.06.29
    0원
    0원
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    리워드
    총 예상 수익금
    0원
    0원
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    월별 수익금
    지급 예정표
    대출실행일
    회차 지급일 이용일수 수익원금 플랫폼 수수료 세금 수익금
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    회차 지급일 수수료 세금 수익금
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    이룸펀딩 투자
    수익금 및 원금
    지급 가이드
    수익금 지급 :
    수익금은 대출 실행일부터 월 단위로 일할 계산되며, 매월 1일에 세금 원천징수 후 지급됩니다.
    ※ 수익금 지급일이 휴일인 경우 전 영업일에 지급됩니다.
    원금상환 :
    원금만기일시상환 상품으로 대출자가 대출금 상환 즉시 투자자에게 원금이 상환됩니다.
    ※ 건축자금 특성 상 준공 일정에 따라 조기상환 될 수 있습니다.
    세금 :
    이자 소득에 대한 세금 원천징수 후 차감된 금액(세후)이 이룸펀딩 가상계좌로 입금됩니다.
    ※ 이자소득세율 : 이자소득세 25% + 주민세 2.5% = 27.5%
    플랫폼 수수료 :
    당 상품은 0.0%의 플랫폼 수수료가 발생합니다.