2018-금감원-1357 (P2P연계대부업)

상환 완료

[7호]

동부산관광단지
신탁수익권 ABL 5차

펀딩 기간 18.03.07 15:00 ~ 15:02

2억 5,000만원 / 2억 5,000만원 73명 참여
100%
[7호] 동부산관광단지
신탁수익권 ABL 5차
예상수익률
18.0 %
투자 기간
5 개월
평가등급
S1
모집금액
2억 5,000만원
투자자 리워드
투자 금액 혜택
500만원 이상
15만원 리워드
400만원 이상 ~ 500만원 미만 12만원 리워드
300만원 이상 ~ 400만원 미만 9만원 리워드
200만원 이상 ~ 300만원 미만 6만원 리워드
100만원 이상 ~ 200만원 미만 3만원 리워드
'첫 투자' 또는 '투자 후기 작성' 추가 1% 리워드
  •  리워드는 [모바일 신세계 상품권]으로 지급됩니다.
  •  리워드는 차수별 펀딩완료 후 영업일 기준 3일 이내 지급됩니다.
  •   지급하는 리워드의 제세공과금은 이룸펀딩에서 부과합니다.
  •   작성하신 투자 후기의 링크 주소는 이룸펀딩 카카오톡 플러스 친구로 보내주시기 바랍니다.
  •  '첫 투자'와 '투자 후기 작성' 이벤트는 중복 적용되지 않으며 리워드는 최대 4%까지 지급됩니다.
  •  리워드는 동부산관광단지 신탁수익권 ABL 상품의 투자하신 총합계 금액에 따라 지급됩니다.
    (예) 1차 10만원 + 2차 90만원 = 총 합계 100만원 으로 계산하여 리워드 지급


본 사업은 부산도시공사 주관 하에 조성되고 있는 동부산관광단지(오시리아 관광단지) 내 롯데프리미어아울렛 근처에 위치한  지하1층, 지상4층, 연면적 약1,761평 규모의 상가신축 사업입니다. 당 사업지의 동부산관광단지는 면적 약 110만평, 총 사업비 4조원의 대규모 관광단지 조성사업으로서 테마파크, 콘도, 호텔, 아쿠아월드 등의 대형시설들이 유치가 확정되어 수 많은 사람들의 이목이 집중되고 있으며, 본 상품의 상가는 해당 대형시설과 근접한 곳에 위치하여 관광객의 높은 수요 뿐만 아니라 향후 상가 활성화 및 가치상승 또한 기대되고 있습니다.
  
당 사업의 상가는 2018년 2월 12일 기준 공정률 70.50%이며 2018년 4월 말 준공예정입니다. 사업부지는 현재 국제자산신탁에 담보신탁되어 있으며, 공사비가 100% 확보되어 있는 사업장으로 준공 리스크가 현저히 낮습니다. 이룸펀딩은 당 사업의 시행사의 수익권에 담보를 설정하여 보존등기비용 및 기타 사업비를 위해 15억원을 모집할 예정입니다.
투자상품
본 투자정보는 2018년 3월 5일 기준으로 작성되었습니다.
투자상품
동부산관광단지 근린생활시설
모집금액
1차~4차 10억 5,000만원(모집 완료)+ 5차 2.5억원(모집 중) 이 후 차수 2억원(모집 예정) = 총 15억원
* 2018년 3월 7일 22시까지 모집된 금액으로 5차 펀딩을 마감하며,
잔여 펀딩 금액은 6차 이후 차수에 모집하게 됩니다.
투자기간
총 5개월
상환예정
2018년 7월 31일
상환방식
매월 이자 지급 후 원금 만기일시상환
(상환예정일 이전 일부 또는 전액 중도 상환 가능)
상환재원
1. 준공 후 미분양담보대출 
2. 분양수입금         
자금용도
보존등기비 및 기타사업비 15억원
이룸 Check Point
  1. Check 1 분양률 0%라도 100% 상환 가능한 구도
    plan A. 준공 후 미분양담보대출(준공 후 감정가 200.6억원 기준 /  LTV 48.85%)
    - 준공 후 감정가 200.6억원 /  기존 선순위 금융사 대출금 83억원 + 이룸펀딩 대출금15억원
    - 일반적으로 상업시설 미분양 담보대출은 감정가의 50%(100.3억원) 대출이 가능하므로, 
       분양률이 0%라도 준공 후 미분양 담보대출을 통해 100% 상환 가능할 것으로 판단됩니다.
    - k증권사 담보대출 의향서(100억원 내외) 수취                    
            
    plan B. 분양수입금(총 사업이익 106억원 기준 / LTV 14.15%)
    - 총 사업이익 106억원 / 이룸펀딩 대출금 15억원
    - 분양 수입금을 통해 미분양담보대출금 외 추가 상환재원을 확보하여 투자금 상환 리스크를 헷지
      했습니다.
                                     
  2. Check 2 공사비가 100% 기 확보된 준공리스크 최소화 사업장
    선순위 1금융권 시설대 대출(83억원)을 통해 공사비가 100% 기 확보된 사업장으로 , 준공에 대한 리스크는 최소화 된 것으로 판단됩니다. 또한 이룸펀딩 협력업체 CM계약(현장 관리)을 통해 철저한 현장관리가 이루어 지므로 준공리스크는 더욱 감소합니다. 
     
  3. Check 3 뛰어난 입지조건(오시리아관광단지 내 위치)
    - 동부산관광단지(오시리아관광단지)는 부산 도시공사에서 시행 중인 면적 약 110만평(여의도 면적의 1.26배), 총사업비 4조원의 대규모 관광단지 조성 사업입니다.
    - 당 사업지 100M 내 롯데 프리미엄 아울렛이 운영중에 있으며, 300M 내 복합시설 및 숙박시설(이케아, 테마파크, 호텔, 콘도, 아쿠아월드 등 )이 2019년 개장 예정으로 향후 물건의 가치 상승은 물론 분양성 또한 더욱 높아질 것으로 판단됩니다.  
담보정보
plan A. 준공 후 미분양담보대출 200.6억원(감정분양가)
대출금 총액 98억원 (LTV 48%) 잔여여유금
이룸펀딩 모집예정
15억원
기존 선순위 대출금
83억원
잔여여유금
102억 6,000만원
plan B. 본 사업 시행 이익 106억원(100% 분양 시)
대출금 총액 15억원 (LTV 14%) 잔여여유금
이룸펀딩 모집예정
15억원
잔여여유금
91억원
이룸 평가등급 S1
상위등급
S1 S2 S3 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 C3 D1 D2 D3
하위등급
95/100점
항목 설명 평가점수
안정성 담보인정비율(LTV), 자기자본(Equity)
수익성 투자수익률(ROI), 자기자본이익률(ROE)
시장성 지역여건, 입지여건, 시장환경분석 등
투자 시 유의사항
  • · 온라인을 통한 금융 투자상품의 투자는 특정 기관이나 인물의 권유 없이 투자자의 판단에 의해 이루어집니다.
  • · 만기 시 채무자의 상황에 따라 연체가 발생할 수 있으며, 채권추심 등을 통한 투자금 회수에 상당기간 소요될 수 있습니다.
  • · 부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행 시 경·공매 등의 환가절차 과정에서 원금 일부의 손실이 발생할 수 있습니다.
  • · 이용자의 착오나 조작 실수로 인해 손실이 발생할 수 있으나, 이에 대한 책임은 모두 이용자에게 귀속되므로 각별한 주의가 필요합니다.
  • · 당사는 원금 및 수익률을 보장하지 않으며, 투자 시 신중한 결정 바랍니다.

현장 인사이드, 동부산 관광단지 신탁수익권 ABL

이룸펀딩의 7호 상품은 최근 부산 도시공사에서 개발 중인 ‘동부산관광단지’ 일명 ‘오시리아관광단지’ 내 상가를 건축하는 사업입니다. ‘오시리아관광단지’의 ‘오시리아’는 다소 생소한 말이지만, 그 뜻은 굉장히 단순하면서 재미있는 의미를 담고 있습니다.
| 기장팔경 중 하나인 부산의 관광명소 '오랑대'
오시리아는 죽기 전에 꼭 가봐야 할 국내 여행지로 손꼽히는 부산의 관광지 ‘오랑대’와 ‘시랑대’의 각각 앞 글자인 ‘오’와 ‘시’ 그리고 장소를 나타내는 접미사 ‘이아’를 합성한 명칭입니다. 큰 의미로는 “오랑대와 시랑대가 있는 부산으로 오시라”는 뜻으로 많은 관광객들이 오시기를 고대하며 2019년 개장 준비를 하고 있습니다. 앞으로 부산을 여행할 때 꼭 가봐야할 필수코스가 될 오시리아관광단지. 그 관광단지 속에 있는 이번 상품의 현장 분위기 살펴보도록 하겠습니다.

이룸펀딩에서 현장을 방문했을 때 공정률은 70.5%였고, 마감공사가 진행중이었습니다. 이 상품의 현장은 공정 초기단계가 아니고, 공정이 어느정도 진행되어 있었기 때문에 현장의 모습은 상당히 분주하고 생동감 넘치는 모습이었습니다.
| 당 상품의 내부 모습
본 상품의 최종 모습은 지하 1층 , 지상 4층의 상가로서 그 중에서 가장 눈에 띄는 것은 상가의 위치였습니다. 현재 상가 바로 맞은편에 '롯데 프리미엄 아울렛'이 위치하여 영업 중에 있고, 그 옆으로는 '이케아 동부산점'이 위치할 예정입니다. 뿐만 아니라 2018년 동부산관광단지 투자유치 현황에 따르면 본 상가와 근접하게 테마파크, 아쿠아월드와 호텔 등과 같이 집객력이 우수한 대형시설이 위치할 예정으로 관광객의 수요가 더욱 기대되고 있습니다.
본 사업을 주관하고 있는 시행사는 세종건설㈜로 해당 시행사의 시행이력을 살펴 봤을 때 꽤나 남다르다고 느꼈던 부분은 지역을 기반으로 한 시행사업 위주로 진행하여 지역 발전에 기여하고 있다는 점이었습니다.

Q1. 현재 사업에 대해 소개 부탁드립니다.
본 사업은 부산 도시공사에서 주관하여 조성중인 동부산관광단지, 다른 말로 오시리아관광단지라고도 하죠. 그 관광단지 내의 상업지구에 지하 1층, 지상 4층의 상가를 건축하는 사업입니다.
Q2. 전에 진행했던 사업은 어떤 것들이 있나요?
저희 세종건설은 1995년에 설립했고, 설립 이후로 부산시 관급공사와 공장 신축공사 등과 같이 지역기반의 사업, 즉 지역사회의 발전에 기여할 수 있는 사업 위주로 진행을 해왔습니다. 대표적인 사업으로는 산청의료시설 신축공사, 현대알코맥스공장 및 일광금속공장 신축공사, 산인모곡지구 전원마을 조성사업 등이 있죠.
Q3. 현재 진행 중인 사업의 특징은 무엇인가요?
본 사업 또한 전 사업들과 마찬가지로 부산시 관광사업 활성화라는 큰 목표 하에 진행되고 있는 동부산관광단지 개발사업에 최대한 기여하고자 뜻을 맞춰 진행 중에 있습니다. 따라서 주변 상업시설과 연계하여 동부산관광단지 활성화를 위해 계속해서 논의 및 계획하고 있을 뿐만 아니라, 저희 같은 경우에는 해당 사업의 중요성을 보다 크게 인식하여 본 사업에만 역량을 집중하여 진행 중에 있습니다.
Q4. 해당 상가의 장점은 무엇인가요?
동부산관광단지 내 상업지구에 위치할 다른 상업시설과는 다르게 테라스형 건물로 건축되고 있는 것이 큰 장점이라고 볼 수 있습니다. 테라스형 건물은 탁 트인 외부공간으로 개방감과 조망권을 확보 할 수 있어 이용 고객들이 선호하는 경우가 많죠. 그리고 반대로 유동인구가 상가 내부를 쉽게 볼 수 있어서 다른 상가보다 유입이 수월하여 임차인들 또한 선호하고 있습니다.
| 당 상품의 조감도
저희는 이를 충분히 고려하여 이용 고객들이 사용하기에 편리한 시설, 임차인들의 니즈를 충족한 시설을 만들고자 테라스형 건물로 설계가 진행되어 건축 중에 있고, 앞으로 분양 진행 시에 테라스형 건물이라는 장점이 분양에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 평가하고 있습니다.
Q5. 앞으로의 계획과 목표가 궁금합니다.
상가의 건축과 분양이 당초 계획한 대로 순조롭게 이루어지게 하는 것이 저희의 계획이자 목표이구요. 그리고 동부산관광단지가 부산시에서 공적으로 진행되는 대규모 관광단지 조성사업인만큼 저희도 최대한 관광객들에게 긍정적인 인상을 심어 줘서 관광객들이 계속해서 찾을 수 있는 관광단지로 성장하는 데에 조금이라도 도울 수 있다면 더욱 좋을 것 같습니다.
| 공정이 진행 중인 상가의 모습
이룸펀딩에서 모집하는 15억원은 전액 보존등기비 및 기타사업비의 목적으로 사용될 예정입니다. 본 상품을 한마디로 요약하자면 ‘리스크를 최소화한 투자상품’ 입니다. 리스크를 최소화했다고 말할 수 있는 것은 분양률과 상관 없이 투자금이 정상상환 될 수 있는 안정적인 상환구조, 즉 준공 후 미분양 담보대출을 통해 투자금을 상환할 수 있는 구조가 형성되어 있기 때문이죠.

감정평가법인에서 평가한 당 상가의 준공 후 적정분양가는 200.6억원으로 미분양담보대출 시 기존 선순위 대출금 83억원에 이룸펀딩의 대출금 15억원을 포함하여도 LTV는 48.85%로 투자금 대비 안전한 LTV 수준입니다. 추가적으로 리스크를 감소시켜주는 요소는 기존 선순위 대출을 통해 공사비가 이미 100% 기확보된 사업장이라는 점에서 준공리스크 또한 최소화 되어 있다는 것이죠.
| 당 상품의 전경
부산의 새로운 관광지로 급부상할 동부산관광단지, 그리고 그 속에서 관광객들에게 편안한 휴게공간을 제공할 준비를 하고 있는 세종건설(주)의 상가. 원활한 준공을 통해 사계절 방문하는 관광객을 좋은 모습으로 맞이할 수 있길 이룸펀딩에서도 바랍니다.