부동산 P2P 금융 상품을 분석하기 위해 상품설명을 보다보면 쉽게 발견할 수 있는 용어인 '저당권'과 '근저당권'. 혹시 정확히 어떤 의미인지 알지 못한 채 투자하시고 계시지는 않으신가요? 저당권과 근저당권은 모두 부동산 담보 설정 방법 중에서 신탁과 함께 흔히 사용되는 방법 중의 하나인데요. 이번 시간에 정확한 의미 및 효력 그리고 둘 간의 차이점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

먼저 저당권이란 채권자가 돈을 빌려주는 대신 채무자의 부동산을 담보로 하여 다른 후순위 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 아무런 담보도 없이 채무자에게 돈을 빌려줬을 경우 채무자가 돈을 갚지 않는다면 돈을 빌려준 채권자는 큰 손해를 입을 수 밖에 있습니다. 따라서 돈을 빌려 줄 때는 보통 채무자의 부동산을 담보로 설정을 하는데 이 때 해당 부동산의 등기부등본 상에 저당권을 설정하는 것이 흔히 사용되고 있는 부동산 담보 설정 방법 중 하나입니다.

채무자에게 채무를 변제받지 못할 경우 채권자는 채무자의 부동산에 설정한 저당권을 통해 해당 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있고, 또 채권자가 본인 혼자가 아닌 다수인 경우 다른 후순위(보다 늦게 담보를 설정한) 채권자들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리인 '우선변제권'도 가질 수 있습니다. 즉 부동산에 저당권을 설정해 놓으면 돈을 채무자에게 직접 받지 않아도 부동산으로 대신 받을 수 있는 것이죠. 저당권의 설정 여부 및 담보 순위는 부동산등기부등본 상에서 확인할 수 있으니 참고해주시기 바랍니다.

그렇다면 저당권과 근저당권의 차이는 무엇일까요? 근저당권은 저당권 중 하나로 채무자와의 계속적인 거래 계약 등으로 장래에 추가적으로 발생할 수 있는 채권을 일정 한도 안에서 담보하는 저당권입니다. 다시 말하면 저당권이 정해진 액수만큼만 담보하는 것이라면 근저당권은 채권 최고액 범위 내에서 채무자가 부담해야 하는 채무 일체를 담보하는 권리를 말하는 것인데 피담보채권이 이자 등으로 증감 변동할 수 있다는 부분까지 고려한 점에서 저당권과는 다른 것이죠.

만약 부동산을 담보로 은행에서 4,000만원을 빌리고자 하는데 이 때 은행이 채권액을 확정하는 4,000만원 저당권 대신 채권 최고액을 4,800만원으로 하는 근저당권을 설정하면 이자 등으로 채권액이 증가하더라도 저당권을 새로 설정하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 따라서 은행에서는 부동산 담보대출로 돈을 빌려줄 경우 보통 120~130%에 해당하는 금액을 채권 최고액으로 하는 근저당권을 설정하여 채무자가 이자를 변제하지 않을 경우까지 대비를 하는 것이죠.

여기서 채권최고액은 말 그대로 최고액일 뿐입니다. 따라서 실제 채권액은 채권최고액보다 적을 수도 있고 채권최고액을 초과할 수도 있습니다. 따라서 근저당권이 설정되어 있는 경우 근저당권자에게 현재 남아있는 정확한 채권액이 얼마인지 확인해야 하죠. 만약 실제 채권액이 채권 최고액을 초과하면 채권 최고액만을 한도로 하여 우선변제권이 인정되니 부동산 P2P금융 상품 확인 간 주의하셔야 합니다.

저당권과 근저당권 모두 앞서 말씀드렸 듯이 부동산 P2P금융 상품 검토 간 흔히 발견할 수 있는 용어인만큼 정확히 어떤 개념인지 알고 넘어가는 것은 부동산 P2P금융 상품에 투자할 시 굉장히 중요한 사항입니다. 이번 시간을 통해 저당권과 근저당권의 뜻과 차이점을 정확히 이해하셔서 투자상품 분석 시 유용하게 활용해주시기 바랍니다.